Puede ser una figura desconocida para la población general, pero ha proporcionado una atención necesaria y diaria durante la pandemia a las comunidades de vecinos. Antonio Landa es el nuevo presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Palencia. Habla con DP del estado de esta entidad, sus principales retos y los problemas a los que se enfrenta.

¿De qué labores se encarga un administrador de fincas y qué beneficios le aporta a una comunidad de propietarios?

Un administrador de fincas organiza los ingresos y gastos de una entidad que se denomina comunidad de propietarios. Es quien tiene que ver los flujos de dinero que entran y salen y tiene que organizarlos para paliar las necesidades que tiene la comunidad de la forma que mejor se adecue a los ingresos. También está al tanto de la vida de la comunidad, aunque no como si fuéramos un portero, que es lo que piensan algunos. No somos porteros de fincas urbanas. El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal define como obligación de cada propietario velar por la propiedad. Sí estamos encargados de ciertos mantenimientos y atenciones como personas contratadas por la comunidad.

Aparte de esta labor financiera y técnica, está la parte legal

Tenemos que ser buenos conocedores de nuestra profesión, que está regulada por un montón de normas. Todos los actos que se realicen en la comunidad de propietarios requieren del conocimiento de muchas cuestiones legales que debemos saber. Por eso, tenemos cursos y más cursos y estamos en constante formación para estar al día de las novedades. 

Tomó posesión del cargo recientemente. ¿En qué estado se encuentra el colegio?

Está bien, en un estado correcto. No tengo ninguna queja al respecto de la anterior gestión. Hay que seguir avanzando en más tareas y haciendo las cosas como se han hecho hasta ahora, lo mejor posible.

¿Cuántos colegiados hay actualmente en Palencia?

Tenemos 28 colegiados. No son muchos en comparación con el número de habitantes que tenemos. Hay un gran intrusismo profesional, con muchos administradores de fincas que no están colegiados. Unos son abogados, otros no son nada, y muchas comunidades de propietarios las llevan los vecinos que la integran. Con lo cual, obtienen muchos menos beneficios que si las llevase un profesional.

Perseguir el intrusismo es entonces uno de sus retos. ¿Qué supone no estar colegiado y llevar una comunidad de esta forma?

Es ilegal. Tenemos varias sentencias en las que las audiencias provinciales están imponiendo sanciones a las personas que desarrollan esa actividad sin la preceptiva colegiación en el organismo correspondiente. Lo primero es que esa persona realiza una actividad ilegal. Además, los seguros no amparan la cobertura de responsabilidad si no hay detrás una adscripción correcta a un colegio profesional. Muchas comunidades vienen y dicen que tienen seguro. Cualquiera que lo lea puede ver que funciona siempre y cuando la persona esté dada de alta en todos los colegios correspondientes. Eso es muy peligroso. Se han dado casos en Palencia de personas que, sin estar colegiadas, han cometido actuaciones con persecución incluso penal, y el colegio no ha podido actuar ni corregir esa conducta ni tampoco apelar al seguro correspondiente. 

¿De qué formas concretas se puede perseguir el intrusismo y aumentar el número de colegiados?

Que la gente conozca nuestra labor es importante. También lo es que administradores que llevan comunidades sin estar colegiados sepan que vamos a entablar una guerra contra ellos, pidiendo partidas presupuestarias al Consejo General para iniciar procedimientos. Por la debida salubridad de la profesión. Igual piensan que colegiarse puede acarrearles una enorme cantidad de dinero, pero no es así. Necesitas tener la formación básica para ello y las cuotas son asequibles. Les es mucho más factible integrarse en la comunidad para nutrirse de la ayuda profesional del colegio: conocimientos y cursos de formación, seguros, ayudas y compañeros. Les va a permitir proporcionar un mejor servicio a sus clientes. 

¿En qué materias debe formarse un administrador de fincas?

Tiene que ser una formación continua. La Ley de Propiedad Horizontal es antigua [de 1960] pero ha tenido muchas modificaciones, la última hace pocos meses. Está constantemente en evolución, en términos de accesibilidad, de tratamiento de tecnologías, impermeabilización, insonorización... Salen muchísimas normas que debemos conocer. Por ejemplo, hace 20 días han salido unas subvenciones que, curiosamente, solo tienen 30 días de plazo. No nos da tiempo a convocar la junta y pedir un presupuesto salvo dejar el despacho y dedicarnos íntegramente a ello. Los plazos son ínfimos. Si te enteras con retraso, ya no te da tiempo a hacerlo. Por eso, tenemos redes de información para conocerlo y moverlo. Aun así, vas justo. Parece que sacan las subvenciones para no darlas. No parece serio si se quiere fomentar la realización de obras.

Las sentencias también van corrigiendo la actuación en las comunidades. Todos los días se dictan y debemos conocerlas. La mejor forma es una corporación en la que nos comunicamos. Todos los años tenemos cursos y un congreso nacional en el que se exponen todas las novedades. Es decir, la formación es uno de los pilares básicos del colegio.

También a nivel digital

Ciertamente. Es imprescindible porque las tecnologías nos están ofreciendo unos caminos e instrumentos que no se pueden despreciar. Comunicar una convocatoria a 150 personas con un solo click en vez de buzonear es una ventaja. Son niveles de comunicación asombrosos a costes ínfimos.

¿Cómo les ha afectado la pandemia?

En la época de la pandemia no hemos cerrado ningún despacho. Hemos estado a pie del cañón cuidando de las edificaciones, que estaban repletas de gente que las utilizaba. Creo que hemos hecho una labor encomiable como personal esencial.

Administrar no es presentar unas cuentas una vez al año. Todos los días estoy en mi despacho atendiendo y trabajando. La labor es diaria y la facturación hay que hacerla cada mes. Alguno, de dos años hasta hoy, está viendo nuestro trabajo de forma distinta. Estamos para arriba y para abajo con las subvenciones y los papeles que piden para ellas. Es decir, la actividad es constante.

Una de sus reclamaciones pendientes es hacer una nueva Ley de Propiedad Horizontal, adaptada y no «a base de parches». ¿Qué cambios necesita?

Ir poniendo remiendos a una ley de 1960 ha dado lugar a un texto impersonalizado, que entra en contradicción y que viene recogiendo normas como un Frankenstein. Hay que partir de cero porque, en sesenta años, la vida ha dado un cambio de 180 grados. La ley debe ser integral. El Consejo está en ello, proponiendo que recoja las cuestiones básicas en un texto reconducido que incluya los complejos inmobiliarios, que ahora están en otro apartado; así como otras formas de propiedad horizontal o los apartamentos turísticos. El cómputo de los votos en ciertos procedimientos también puede dar lugar a problemas. Todo eso hay que regularlo.

También necesitamos que se regulen los procesos telemáticos, como están, por ejemplo, en Cataluña. Se trata de sentarse, verificar de qué instrumentos se dispone y actualizar la ley técnicamente.

¿Cuál es la situación de los apartamentos turísticos en Palencia?

No está muy mal porque no es precisamente una de las cosas que más tenemos. El turismo rural representa la mayor parte en la comunidad y la provincia, y queda fuera de las comunidades de propietarios. Salvo eso, está reñido porque a los vecinos les supone una gran problemática en algunas comunidades y genera cierto enconamiento y conflictos. Por ejemplo, comunidades con piscina. Un piso que está en régimen de cesión turística acoge personas distintas que pasan por la piscina como si fuera la municipal, en vez de la privacidad que tiene para un propietario. Esas cosas están pendientes de regularse. Poco a poco vamos avanzando aunque aquí no es un gran problema.

Otra situación complicada es la ocupación de viviendas

Con las últimas transformaciones de la ley, se están recuperando tiempos. Los pocos casos que se han dado se han solucionado rápidamente. No tenemos un problema importante. 

Actualmente, casi el 80% de los edificios contrata administradores de fincas. ¿Cómo valora la creciente implantación de profesionales?

Es bueno que se profesionalice este trabajo. Hace 20 o 30 años, la realización de estas actividades y cuestiones se hacía por turnos. Era muy poco eficaz y se desatendía la comunidad. Eso perjudica a todos. La realización profesional de todas esas labores redunda en un importante beneficio. Hay una atención puntual y eficacia en los gastos e ingresos. Un administrador de fincas cumple con todas las necesidades que pueda tener. Profesionalizar es algo esencial para el progreso.

Se enfrentan habitualmente a la morosidad. ¿A qué nivel se encuentra en Palencia?

Tenemos dos tipos de morosos: los de necesidad y los profesionales. Los primeros los llevamos mejor. En muchas comunidades, alguien se queda en paro y debe dinero, apareciendo en las listas de morosidad de los resúmenes anuales, pero la gente los atiende y ayuda. Una persona con más pasivo que activo tiene un problema y para ello hay una ley de segunda oportunidad. Pero los morosos profesionales se benefician de esa morosidad a través de concursos de persona física y otras figuras que producen un desamparo terrible a la comunidad. La ley de 2015 restringe la morosidad de 15 a 5 años. Tenemos cinco años para pedir esas cantidades, pero hay procedimientos judiciales mucho más antiguos y largos que eso. Las comunidades de propietarios son entes muy frágiles.

Durante la pandemia, yo he visto que se han atendido los gastos de comunidad sin grandes insolvencias. Los Erte y otras figuras han atenuado impactos en las cifras de las comunidades. Lo que sí causa auténticos estragos son los procesos hereditarios, porque los herederos no se han puesto de acuerdo y nos encontramos con siete años de deudas. Que alguien dejase de pagar algún mes de la pandemia no es significativo.

En muchos casos, tienen que resolver conflictos entre vecinos cuando estos son más graves. ¿Cuáles son los más comunes?

Los ruidos, las molestias, vecinos hipersensibles... Hay algunos que llaman quince veces al Ayuntamiento porque dicen oír ruidos pero cuando van a medirlos no hay nada. Luego están las obras, que siempre han dado problemas. Pero estas no son eternas, duran un tiempo y se acaban. Lo que no pueden es estar con máquinas a las seis de la mañana o colgando cuadros a las doce de la noche. Es decir, en los horarios de descanso están las quejas más habituales. También, de vez en cuando, aparecen síndromes de Diógenes. 

¿Han aumentado los problemas durante la pandemia?

Muchísimo. Se han acentuado las quejas, los problemas, la actividad en partes de edificios que nunca se usaban... Hemos tenido una actividad frenética durante año y medio.

La figura del administrador de fincas juega un papel fundamental en la seguridad de las viviendas

Estamos en coordinación con la Policía. En zonas que son más objeto de ataques e incidentes se toman decisiones según sus indicaciones. Por ejemplo, instalar videoporteros, aleccionar a los vecinos para que no abran la puerta, colocar avisos y dar información importante. Es una faceta interesante e importante en nuestro desempeño. Tenemos algunas comunidades que parecen ser más objeto de estos problemas. También va por rachas. En cuanto aparece el más mínimo indicio, tendemos a reforzar las medidas de seguridad en esas zonas.

En algunos casos, las juntas no han podido reunirse, no se han renovado cargos y tampoco se han aprobado presupuestos por las restricciones. ¿Cómo han abordado esas situaciones?

Con mucha inseguridad hasta que no llegaron ciertas normas desde Madrid. Lo lógico era no celebrar reuniones en plena pandemia porque equivaldría a propagar el virus. Pero hay algunas que son imprescindibles. Como no teníamos vías telemáticas para celebrarlas, nos hemos encontrado en la calle, el sitio más seguro, y hemos suspendido las ordinarias. Las de presentación de cuentas y renovación de cargos no tienen otro objeto más que ese. Se pueden celebrar sin celebrarse. Así nos ha sido indicado desde Madrid y creo que con buen tino. Se puede comunicar por escrito las cuentas a cada propietario y el cambio de cargos suele ser una renovación automática. A no ser que haya causas justificadas, es un proceso que se ha estado realizando sin reuniones. En la nueva ley, puede ser así. No digo que no se vaya a tener una relación personal, de verse las caras. Es cierto que casos en los que un presidente ha estado dos o tres años no son estrictamente legales, pero no se ha podido hacer otra cosa.

A una comunidad se asocian muchos trabajos y profesiones que son fundamentales para reactivar la economía. ¿Se va volviendo a la normalidad?

Tenemos una problemática con los proveedores. Aunque no lo parezca, no conseguimos encontrar albañiles, fontaneros, electricistas o pintores. Mucha gente ha quebrado y otra ha abandonado su actividad. La construcción ahora está muy fuerte y es difícil encontrar gente. El trabajo que hay lo tienen la mitad de empresas y no dan abasto. Pides presupuesto a cinco, te lo dan dos y, cuando les llamas, viene uno. Son flujos de mercado que hay que controlar. No hay trabajadores y me llama la atención con el nivel de paro que hay hoy en día.

El parque de vivienda palentino es antiguo. ¿Cómo se pueden aprovechar los fondos europeos para la rehabilitación de edificios e incentivar a que los vecinos reformen sus inmuebles para hacerlos más sostenibles y eficientes?

Es difícil porque luchas contra la cultura de un pueblo. Recuerdo decirle a una comunidad que les cambiaban la caldera sin pagar nada a mayores por una de pellets que gastaría un 60% menos. Pero ni aún así, no lo asimilaban. Otras sí lo han aprovechado. Lo mismo ocurre con los paneles de aislamiento térmico.

Hay muchas subvenciones, pero lo importante es cambiar la mentalidad de la gente. El IDAE (Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía) da préstamos incluso con intereses negativos, porque vienen a través de fondos europeos; y con partes a fondo perdido. 

Cada vez se fomenta más el coche eléctrico. ¿Qué problemas puede haber en los garajes?

Tenemos múltiples problemas en ese aspecto y comunidades en las que existen peticiones. Lo pide el 3 o 4%. Cuando lo pida el 30% y tengamos que poner, no tres puntos de carga comunitaria, sino más, veremos cómo lo solucionamos en la medida en que haya ayuda financiera pública y privada. Ahora mismo, algunas marcas ponen puntos de carga. Supondrá un reto cuando haya más, ya que requerirá una infraestructura que ahora es prácticamente impensable. 

¿Cómo pueden las instituciones facilitar el ejercicio de su profesión?

Que nos dejen trabajar. Ponen muchas trabas administrativas a nuestra labor. Cada vez la burocracia es más amplia. La licencia que requería tres paseos, ahora requiere cuatro. Necesitamos más premura en la concesión de licencias, especialmente en temas urgentes. El Ayuntamiento de Palencia es uno de los más lentos de toda España. He oído muchos casos de arquitectos y empresas que se han ido de la ciudad porque no soportan el elevadísimo nivel de burocracia. En otras ciudades, el alcalde va a buscarles. La enorme traba institucional es la responsable de que lugares como Palencia estén despoblándose. ¿Quién es el responsable de que se tenga tan poco nivel de industria? Es una provincia cercana a puntos muy importantes de España, pero ¿nadie quiere montar nada?